Tartalom
- szakaszában
- 1. rész Vegyen részt az ingatlanfejlesztésben
- 2. rész A projektek finanszírozása
- 3. rész Ingatlan portfólió létrehozása
Az ingatlanfejlesztés nehéz tevékenységet jelenthet kezdő kezdőknek, ám ez nem teheti elérhetővé mindaddig, amíg türelmet, ambíciót és különösen találékonyságot mutat. Az első tapasztalata során a legfontosabb feladat annak meghatározása, hogy az Ön területén mely ingatlanok mutatják a legnagyobb kereskedelmi potenciált. Ezután biztosítania kell a finanszírozást és meg kell szereznie az ingatlant, ha az előnyös költségeket kínál, amelyek lehetővé teszik a pénzügyi kockázatok minimalizálását. Miután adaptálta a látásodhoz, döntse el, hogy a legjobb-e bérbe adni, vagy eladni, hogy felvegye a profitszerző listájába.
szakaszában
1. rész Vegyen részt az ingatlanfejlesztésben
- Készítsen részletes üzleti tervet. Miután úgy döntött, hogy kipróbálta szerencséjét az ingatlanfejlesztésben, az első lépés, hogy röviden leírja, hogyan konkretizálja ötletet. Vegye le a lapot és a tollat, és írjon le egy kis leírást vállalkozásáról pontosan úgy, ahogy elképzelte, és magyarázza el, hogyan lehetne felhasználni a közösségében. Ezután készítsen egy listát a rendelkezésre álló erőforrásokról, például indulási alapokról és kapcsolatokról a környéken található tulajdonosokkal.
- Fontos fontolóra vehető kérdések közé tartozik az Ön rendelkezésére álló tőke, több ingatlan önálló kezelésének képessége és a siker esélye, tekintettel az ingatlanpiac jelenlegi helyzetére.
- Az ingatlanfejlesztés teljes munkaidős vagy részmunkaidős tevékenysége lesz a jövedelmének diverzifikálása érdekében?
-
Legyen konkrét a céljaival kapcsolatban. Annak érdekében, hogy az ingatlanfejlesztés jövedelmező vállalkozás legyen, elengedhetetlen egy egyértelműbb célkitűzés szem előtt tartása: "Fektessen be egy ingatlanba, hogy sok pénzt szerezzen. A továbblépés jobb módja az, ha egy ilyen szerény, de pontos tervvel kezdjük: "Meg akarom vásárolni a régi Saint-Louis épületet, és megfizethető lakhatássá változtatom a hallgatók számára. Az alapstratégia kialakításával kézzelfoghatóbb elképzelése lesz arról, hogy mit kell tenni annak elérése érdekében.- Győződjön meg arról, hogy céljai reálisak, amikor egy portfóliót (és jó hírnevét) elkezdi létrehozni és egy ingatlannal egyszerre építeni. A célok túl magasra állítása költséges hiba lehet.
- A piacra belépés legegyszerűbb módja egy ház megvásárlása, felújítása és eladása. Innentől kezdve megfontolhatja a nagyobb és drágább tulajdonságokat.
-
Gondoljon a környéki ingatlanigényekre. Lehet, hogy az ígéretes ipari csomóponton kívüli külvárosi házak gyakorlatilag nem léteznek, vagy hiányzik a modern éttermek a városban. Bárhol is van a kereslet, lehetőség nyílik jövedelmező ingatlanfejlesztésre. Általában a legsikeresebb projektek azok, amelyek megfelelnek a lakosság igényeinek.- Mindig vegye figyelembe a lakónegyedét azon a területen, ahol a projektet fejleszti. Fontos az ingatlanprojekt fejlesztése, figyelembe véve a potenciális vásárlót vagy bérlőt.
- Ha például olyan területen él, ahol sok idősebb ember él, sokkal értelmesebb lehet, ha többszintes luxusépületek helyett könnyen megközelíthető egyszintes otthonakat vagy apartmanokat épít, még akkor is, ha divatosak.
2. rész A projektek finanszírozása
-
Kérjen fejlesztői hitelt. Miután kidolgozta az első ingatlanprojekt megvalósítható tervét, lépjen a bankba, és tekintse át a programot a csapat egyik ingatlanfejlesztési szakemberével. Ez valószínűleg pontos becslést fog nyújtani a vásárláshoz kapcsolódó összes költségről, valamint az esetleges pénzügyi támogatás összegéről. Sok esetben a bank az elsődleges beszerzési költségek 70–80% -át garantálja, de nem fedezheti az esetleges költségeket, például az építési és engedélyezési költségeket.- Mint minden más típusú hitel esetében, valószínűleg igazolnia kell hitelét vagy biztosítékot kell nyújtania ahhoz, hogy komoly befektetőnek lehessen tekinteni. Egyes intézmények azt is megkövetelhetik, hogy utaljanak be a projekt várható összköltségének körülbelül 15-20% -át.
- Lakó- és kereskedelmi ingatlanok vásárlása és felújítása sok pénzt igényel. Hacsak nincs jelentős megtakarítás a tartalékban, valószínűleg bizonyos mértékig támaszkodnia kell a külső finanszírozásra.
- Gondosan mérlegelje javaslatát, és derítse ki, van-e valójában potenciálja. A bank dönthet úgy, hogy elutasítja a finanszírozási kérelmét, ha úgy gondolja, hogy Ön nagyon magas kockázatot vállal.
-
Hatékony pénzügyi korlátok megállapítása. Keressen egy magasabb összeget, amelyet egy adott tulajdonságért értékel, és tartsa be ezt az összeget. Ez megakadályozza, hogy meggyőzzék Önt olyan megállapodások elfogadásáról, amelyek végül pénzt veszítenek. Költségvetés és felelősségteljes beruházások készítése a hosszú távú eredmények elérésének egyik fontos lépése.- A fizetni kívánt összeg különféle tényezőktől függ, mint például a gazdaság, a földrajzi helyzet és a befejezett projekt becsült értéke. Ezért projektenként változik.
- Az ingatlanfejlesztési üzlet nagyon hasonlít a szerencsejátékra: jobb kevés pénzt keresni, de gyakran sokat fogadni, hogy mindent elveszítsen.
-
Döntse el, hogy eladni vagy bérelni fogja az ingatlant. A bérleti lakás megvásárlása viszonylag alacsony kockázatú lehetőség a haszonszerzéshez, amikor elkezdi ezt a tevékenységet, mivel lehetőséget ad arra, hogy a befektetését bérleti díj ellenében megtérítse. Másrészt az eladási hely megvásárlása lehetővé teszi annak felújítását és egy másik projekt elindítását anélkül, hogy aggódnia kellene, hogy a piac alakulása hogyan befolyásolhatja az ingatlan bruttó értékét. Vizsgálja meg újra az eredeti üzleti tervet és a rendelkezésére álló forrásokat annak meghatározására, hogy mely opció vezethet a nagyobb jövedelmezőséghez.- Az új ingatlanfejlesztők többsége inkább bérleti ingatlanokat vásárol. Ilyen módon állandó bevételi forrással rendelkeznek, amelyre számíthatnak, és amelyet más projektekhez felhasználhatnak.
- Ha ezt a megközelítést részesíti előnyben, próbáljon ki kezdeti beruházásának akár 10% -át keresni bérleti díjakkal évente. Ha ingatlanokat vásárol viszonteladás céljából, akkor jobb, ha a teljes beszerzési összeg legalább 30% -át igényli a költségek igazolására. Például 150 000 euró éves bérleti jövedelem elegendő ahhoz, hogy 1,5 millió eurós ingatlan fennmaradjon. Egy 4 millió eurós beruházással járó projekt esetén jó üzlet lesz, ha legalább 1,2 millió euróval többet ad el.
-
Ismerje meg az ingatlanvásárlás kockázatait. Nincs garancia arra, hogy a vásárolt áruk pénzt fognak keresni, még akkor is, ha pontosan egy gazdaságilag virágzó régió közepén helyezkednek el. Mint minden üzleti vállalkozás esetében, mindig is van egy esélye. Ha nem biztos abban, hogy realisztikusan élhet-e új ingatlanból származó jövedelem nélkül, bölcsebb lenne egy biztonságosabb megoldást találni.- Számtalan más lényeges tényező megakadályozhatja, hogy az ingatlan a várt módon nyereséget generáljon. Ide tartoznak a váratlan strukturális problémák és a gazdasági kúp alakulása. Ezeket a tényezőket gyakran nehéz vagy lehetetlen megjósolni.
3. rész Ingatlan portfólió létrehozása
-
Céltulajdonok ígéretes területeken. Egy jó ökölszabály az, hogy azonosítják azokat a területeket, amelyek éppen most mutatnak növekedés jeleit, vagy amelyek népszerűsége nemrégiben megnőtt. Így alacsony áron megvásárolhat egy ingatlant, és drágább is eladhatja, maximalizálva a profitot.- Olyan megfizethető helyiségeket célozzon meg, amelyek közel vannak az iskolákhoz, nagyvállalatokhoz, bevásárlóközpontokhoz és más olyan helyekhez, amelyek vonzzák a vásárlókat.
- A kezdő fejlesztők általánosságban elkövetett hiba az, hogy máris virágzó helyeket keresnek, és megpróbálnak odajutni. Ne feledje, hogy minél nagyobb a növekedés, annál alacsonyabbak a bővítési lehetőségek.
-
Keressen motivált eladókat. Jó üzletet fog csinálni azokkal az emberekkel, akiknek a lehető leghamarabb ingatlanokat kell eladniuk. Lehet, hogy vállalkozás csődbe kerül, elvált házaspár vagy olyan tulajdonos, aki másutt telepedik le, és nincs nagy érdeklődése az ingatlan iránt. Ezek az emberek tudják, hogy ha nem adják el azonnal ingatlanukat, sok befektetésük elveszhet.- Fontolja meg ingatlanügynök bérbeadását, hogy segítsen megtalálni ingatlanokat és tárgyalni az árakról. Az ingatlanügynökök általában megpróbálják kideríteni, hogy az eladók miért választanak el ingatlanuktól, ami előnyt jelenthet Önnek, amikor ideje ajánlatot tenni.
-
Várjon minden időt vásárlás előtt. Ne siess az üzlet megkötéséhez. Mielőtt elkötelezi magát, győződjön meg arról, hogy jó munkát végzett a megcélzott ingatlan kockázatainak és potenciális hasznainak felmérésében és értékelésében. Ellenkező esetben több erőforrást fordíthat el, mint amit valaha is elképzeltek, és teljesítménye elveszik.- Tegyen fel kérdéseket a jelenlegi tulajdonoskal kapcsolatban olyan kérdésekkel kapcsolatban, mint például a karbantartás, a körzet és az adók. Ha szükséges, várjon néhány napot a döntésének megfontolására.
- Miután megtalálta a tökéletes tulajdonságot, ne habozzon aláírni a szerződést nevével és aláírásával.
-
Felújítás egy dolgozói csapattal. Miután az ingatlan a tiédhez tartozik, csak akkor kell felújítania, hogy eladja. Az ingatlan típusától függően előfordulhat, hogy vállalkozását vagy építészeket, építőipari csapatokat, mérnökeket, tervezőket és belsőépítészeket kell felvennie, hogy látomása valósággá váljon. Az elsődleges cél az, hogy jobbá tegye, mint amikor vásárolt, ami növeli annak értékét.- Kis projekteknél és egy családi házaknál, ahol más emberek toborzása pénzügyi szempontból lehetetlen, megtakaríthatja a javítási költségeket, ha maga elvégzi az alapfelújítást.
- Az ingatlan eladásakor értékelje azt az elvégzett fejlesztésekkel összhangban. Hajlandónak kell lennie arra, hogy ésszerű tárgyalásokat folytasson azért, hogy az eladási árához elég közel összeget érjen el, hogy együtt élhessen.
- Mielőtt elkezdené az első ingatlanprojekt megtervezését, takarítson meg annyi tőkét, amennyit csak tud az üzleti vállalkozásához nyújtott kölcsönök kiegészítéseként. Örülök, hogy ezt megtette, ha a költségek magasabbak lettek, mint amit egyeztettek.
- Ügyeljen arra, hogy az ingatlanon végzett felújítási munkák megfeleljenek a körzetben és az épület kódexében meghatározott paramétereknek.
- Jó ötlet lehet egy tapasztalt ingatlanfejlesztővel együttműködni az első két projektnél. Értékes tanácsokat kínál és segít elkerülni azokat a buktatókat, amelyek általában a kezdők számára problémákat okoznak.
- Ingatlanok aukción történő vásárlása nagyszerű lehetőség lehet a sok előnye kihasználására.
- Amint tapasztalatot szerez, könnyebb lesz hitelt szerezni, és kérelmeit később jóváhagyhatja.
- Tekintettel a vele járó kockázatra, az ingatlanfejlesztés nem biztos, hogy a legbiztonságosabb tevékenység nagy pénzügyi háló nélkül.